전세 사기란 무엇이며 사기 사례와 계약시 알아두면 좋은 정보

전세사기 피해자가 1만 5천 명을 넘어섰어요.

전세는 대출을 받아서 들어가는 경우가 많은데, 이 돈은 1, 2년 일해서는 절대 갚을 수 없는 큰돈이에요. 전세사기는 의외로 간단한 부분을 놓쳐 당할 수 있는데요, 오늘은 전세사기 수법에 대해 알아보고 예방법, 대처법까지 알려 드릴게요.

 

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전세사기란 무엇인가요?

전세사기란 전세 계약 과정에서 임차인을 속여 금전적 피해를 입히는 행위를 말해요. 주로 임대인이 허위 정보를 제공하거나, 전세 보증금을 돌려주지 않는 방식으로 이루어져요.

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전세사기 대표적인 네 가지 수법

1. 깡통전세

깡통전세는 집값보다 전세금이 높아 집을 팔아도 전세금을 돌려줄 수 없는 상황을 말해요. 주로 갭투자로 인해 발생하는데, 갭투자는 집값과 전세금 차액만으로 집을 구입하고 전세금을 받아 잔금을 치른 후 더 높은 가격에 팔아 이익을 얻는 방식이에요.

하지만 집값이 떨어지면 전세금을 돌려줄 수 없게 되고 임차인이 피해를 보게 돼요. 최근 뉴스에 많이 보도된 '빌라 왕' 사건이 바로 이러한 깡통전세의 극단적인 예시랍니다.

전세사기 방지 팁:

• 전세계약 전 뱅크샐러드와 같은 앱에서 부동산 시세를 확인해보세요.
  • 뱅크샐러드 앱 > 전체탭 > 내 부동산 시세조회

2. 이중계약

이중계약은 동일한 주택으로 여러 명에게 동시에 전세계약을 맺는 사기 방식이에요. 집주인이 하나의 주택을 두 명 이상의 임차인과 각각 전세계약을 맺고, 각각의 임차인으로부터 보증금을 받아 가로채는 거예요.

공인중개사가 개입하는 경우에는 세입자에게는 전세계약을 맺었다고 속이고, 집주인에게는 월세계약을 맺었다고 속이는 방식도 있어요. 이런 경우, 세입자는 자신이 전세계약을 맺은 줄 알지만, 실제로는 월세계약으로 등록되어 있어 보증금을 보호받지 못하게 돼요. 공인중개사가 작정하고 서류를 위조하면 일반인이 알아채기 어렵기 때문에 집주인과 직접 대면하여 계약하는 것이 중요해요.

전세사기 방지 팁:

• 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하고, 집주인과 직접 대면하여 계약하세요.

3. 신탁부동산 사기

https://www.imaeil.com/page/view/2024072315484344098

대구 북구 침산동 '신탁 전세사기' 징역 5년 선고…피해자들 '유감'

 

임대인이 부동산 소유권을 신탁회사에 넘기고 대출을 받으면 신탁 설정이 된 부동산의 소유권은 신탁회사에 있으며, 신탁회사의 동의 없이는 임대차 계약이 무효가 돼요.

일부 임대인들은 부동산이 신탁 설정된 상태인 걸 숨기고 임차인과 전세계약을 맺어요. 임차인은 신탁 설정 사실을 모르기 때문에, 이 계약은 무효가 되죠. 결과적으로 임대인이 대출금을 갚지 못해 부동산이 경매로 넘어가면, 임차인은 보증금을 돌려받지 못하게 돼요.

전세사기 방지 팁:

• 전세계약 전 등기부등본에서 신탁 설정 여부를 꼭 확인하세요.

4. 불법건축물 사기

https://www.mk.co.kr/news/realestate/11073231

정부, 전세사기 피해주택 매입에 4조2000억원 추산 - 매일경제

 

불법건축물 사기는 허가받지 않은 건축물에 대해 전세 계약을 맺는 방식이에요. 이런 건축물은 법적 보호를 받을 수 없으며, 철거 명령이 내려질 경우 임차인은 큰 피해를 입게 돼요.

예를 들어, 임대인이 11층 건물로 승인받은 오피스텔에 12층을 불법으로 증축하고, 이 공간에 세입자를 들여서 전세보증금을 가로채는 방식이죠. 세입자는 불법 건축물임을 모르고 계약을 하게 되고, 이후 건물이 경매로 넘어가거나 철거될 경우 보증금을 돌려받지 못하게 돼요.

또한, 임대인이 건축물대장에 위반 건축물로 등재된 사실을 숨기고 전세 계약을 체결하는 경우도 많아요. 세입자는 이를 모른 채 계약을 진행하고, 이후 불법 건축물로 판명되면 큰 피해를 입게 되죠.

전세사기 방지 팁:

• 전세계약 전 건축물대장을 확인하여 위반 건축물 여부를 체크하세요.

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전세사기 피하려면 꼭 확인하세요

전세계약 전 확인해야 할 것들

1. 전세가격과 매매가격 비교
   • 전세가격이 매매가격의 70%를 넘으면 깡통주택일 확률이 높아요.
   • 전세가와 매매가가 비슷하면 갭투자 매물일 수 있어요.
2. 등기부등본 확인
   • 신탁여부, 저당액, 선순위 채권 등을 확인하세요.
   • 전세가격+해당 매물 대출액이 매매가격의 70%를 넘지 않도록 주의하세요.
3. 특약사항 추가
   • 특약사항을 통해 임대인은 잔금 지급일 다음날까지 근저당권이나 다른 새로운 권리를 발생시키지 않을 것이고, 이를 어길 경우 계약이 무효화되며, 임대인이 손해배상금을 지급해야 한다는 내용을 포함하세요.

전세 계약 후 필수 확인 사항

1. 우선변제권 확보
   • 우선변제권은 임차인이 주택이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 우선적으로 돌려받기 위해 꼭 필요한 권리예요.
   • 우선변제권을 확보하기 위해서는 입주, 전입신고, 확정일자 세 가지 요건을 모두 충족해야 해요.
2. 입주
   • 실제로 임대차 계약을 맺은 주택에 거주를 시작하는 것을 의미해요.
3. 전입신고
   • '내가 여기 살고 있다'라고 신고하는 거예요. 전입신고를 통해 임차인은 법적으로 주택에 거주할 권리를 갖게 되고, 대항력을 확보하게 돼요. 전입신고는 완료 후 다음 날 0시부터 대항력이 발생하므로 입주하자마자 신고해야 해요.
   • 정부 24 어플이나 홈페이지, 인근 주민센터에서 신고할 수 있어요.
4. 확정일자
   • 임대차 계약서에 날짜를 기재하여 공적으로 인정받는 것으로, 이를 통해 임차인은 주택이 경매에 넘어갈 경우 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 확보하게 돼요.
   • 인터넷 등기소나 주민센터에서 받을 수 있어요.

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전세보증보험 가입해야 하는 이유

전세보증보험에 가입하면 임대인이 계약 만료 후 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 보증금을 지급해 줘요. 이사를 가면서 다음 집에 전세 보증금을 넣어야 하는데, 보증금을 못 돌려받으면 곤란하잖아요. 이럴 때 큰 도움이 돼요. 주택이 경매로 넘어간 경우에도 전세보증보험을 통해 보증금을 돌려받을 수 있어요.

보증보험 들어도 소용없는 경우:
최근 피해사례를 보면 전세보증보험에 가입했는데도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 간혹 있어요. 이는 임대인이 사망했기 때문이에요. 이 경우 상속인을 확인하고, 상속 절차를 진행하며, 임대차 계약을 상속인에게 승계하는 과정이 필요해요. 그래서 시간이 좀 걸릴 뿐이지 언젠가는 보증금을 돌려받을 수는 있어요.

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아파트는 전세사기 안 당하나요?

아파트는 연립‧다세대 물건에 비해 대규모 전세사기의 가능성이 낮아요. 아파트는 시세를 명확히 확인할 수 있고, 전세가격이 매매가격의 50~60% 수준이라서 안전하거든요. 하지만 최근 집값 하락으로 인해 아파트에서도 ‘깡통전세’나 ‘역전세’의 위험이 커지고 있어요. 최근 전국적으로 문제가 되고 있는 전세사기 피해 사례는 주로 빌라나 오피스텔에서 발생했답니다.

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사례: 인천 깡통전세

https://sports.khan.co.kr/news/sk_index.html?art_id=202302121554003

인천 미추홀구 ‘깡통전세 사기’ 빨간불, 3107세대 피해액 1458억

 

 

피해

대구에서 깡통전세로 피해를 입은 임차인의 사례를 들어볼게요. 이 임차인은 대구의 한 빌라를 전세로 계약했어요. 그런데 나중에 알고 보니 이 빌라는 이미 저당이 많이 잡혀 있어서 매매가와 전세가의 차이가 거의 없었어요. 결국 임대인이 저당금을 갚지 못해 빌라는 경매로 넘어갔고, 임차인은 전세금을 돌려받지 못했어요.

이 사례에서 볼 수 있듯이, 깡통전세는 정말 위험해요. 따라서 전세계약 전 반드시 매물 시세를 확인하고, 저당 여부를 체크하는 것이 중요해요.

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전세사기 대처법

전세사기를 피하려면 꼼꼼한 확인이 필요해요.

1. 신분증 확인
   • 임대인의 신분증과 등기부등본 상의 정보가 일치하는지 확인하세요.
2. 대리인 확인
   • 임대인이 아닌 대리인이 계약을 진행할 경우, 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 확인하세요.
3. 공인중개사 확인
   • 등록된 공인중개사와 거래하고, 부동산 공제증서를 받으세요. 공인중개사가 발급한 공제증서는 만약의 경우 공인중개사의 실수로 인해 발생한 피해를 보상받을 수 있는 증서예요.

전세사기 예방을 위한 체크리스트

1. 등기부등본 확인
   • 소유권 확인: 집주인과 등기부등본상의 소유자가 일치하는지 확인하세요.
   • 저당권 확인: 기존의 저당권이나 근저당 설정 여부를 확인하세요.
   • 신탁 여부: 부동산이 신탁 설정된 상태인지 확인하세요.
2. 임대인 신분 확인
   • 집주인의 신분증과 등기부등본 상의 정보가 일치하는지 확인하세요.
   • 대리인이 계약을 진행하는 경우, 위임장과 인감증명서를 확인하세요.
3. 전세가율 확인
   • 전세가격이 매매가격의 70%를 넘지 않는지 확인하세요.
4. 공인중개사 확인
   • 등록된 공인중개사와 거래하세요.
   • 부동산 공제증서를 확인하세요.
5. 특약사항 추가
   • 임대인이 잔금 지급일 다음날까지 근저당권이나 다른 새로운 권리를 발생시키지 않을 것이고, 이를 어길 경우 계약이 무효화되며, 임대인이 손해배상금을 지급해야 한다는 특약사항을 추가하세요.
6. 전세보증보험 가입
   • 전세보증보험에 가입하여 보증금을 보호받으세요.

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전세사기는 큰 금전적 피해를 초래할 수 있어요. 꼼꼼한 확인 절차와 예방 조치를 통해 안전한 전세 계약을 체결하시길 바랍니다.

꼭 안전한 계약으로 전세사기 피해를 예방하세요!